Kamu di sini. Anda sangat menyukai kepadatan perkotaan dan saya juga penggemar berat gedung pencakar langit dan apartemen bertingkat. Namun tidak ada gunanya jika tidak menghasilkan kehidupan jalanan yang semarak. Ketika saya tinggal di Sydney, dekat Kings Cross di Potts Point, terdapat barang-barang yang biasanya memiliki kepadatan tinggi, seperti toko kelontong yang mudah didapat, minimarket/toko makanan khusus, apotek, kios koran, pub, dan kedai kopi….dan di sana, para pelacur. Jadi Anda tidak memerlukan gedung-gedung tinggi bergaya Manhattan yang berlimpah….cukup untuk membawa cukup banyak orang ke sana untuk menghasilkan manfaat hidup lainnya.
Oh, dan saya tinggal selama lebih dari 25 tahun di apartemen lift pertama di Manhattan, yang selesai dibangun pada tahun 1915.
Oleh Gabriel Ahlfeldt, Profesor Ekonometrika Universitas Humboldt; Sekolah Ekonomi dan Ilmu Politik London; Nathaniel Baum-Snow, Profesor Madya Ekonomi dan Studi Perkotaan Brown University; Profesor Analisis Ekonomi dan Kebijakan Rotman School of Management University of Toronto; Ketua Penelitian Premier dalam Produktivitas dan Daya Saing dan Profesor Analisis Ekonomi dan Kebijakan Universitas Toronto; dan Remi Jedwab, Profesor Ekonomi dan Hubungan Internasional Universitas George Washington. Awalnya diterbitkan di VoxEU
Peraturan penggunaan lahan, termasuk batas ketinggian, mempengaruhi keterjangkauan perumahan dan produktivitas perkotaan. Kolom ini menganalisis lebih dari 11.000 aglomerasi perkotaan dan 300.000 gedung tinggi untuk mengeksplorasi dampak pembatasan ketinggian terhadap kesejahteraan. Pertumbuhan vertikal meningkatkan efisiensi lahan, mengurangi perjalanan pulang pergi, dan meningkatkan kesejahteraan pekerja. Meskipun kepadatan yang lebih tinggi dapat meningkatkan permintaan dan harga sewa perumahan, manfaat yang dihasilkan lebih dari sekadar mengimbangi biaya yang dikeluarkan. Perdebatan mengenai pasokan perumahan tidak boleh hanya terfokus pada ekspansi horizontal. Mengizinkan kota untuk melakukan pembangunan mungkin sama pentingnya dalam mengakomodasi pertumbuhan kota, meningkatkan akses terhadap peluang, dan melestarikan lahan yang berharga.
Banyak literatur berpendapat bahwa peraturan penggunaan lahan dapat membatasi pembangunan perumahan dan berkontribusi terhadap masalah keterjangkauan di banyak kota. Selain biaya perumahan yang lebih tinggi, pembatasan tersebut juga dapat menimbulkan kerugian ekonomi yang lebih luas dengan mencegah pekerja berpindah ke lokasi yang paling produktif, sehingga menciptakan misalokasi spasial (Hsieh dan Moretti 2019).
Sebagian besar perdebatan ini berfokus pada perluasan kota secara horizontal – bagaimana peraturan zonasi membatasi perumahan baru dan mendorong pembangunan ke luar. Namun kota juga dapat mengakomodasi pertumbuhan populasi dengan membangunnya. Literatur yang berkembang menyoroti bahwa batasan ketinggian bangunan juga dapat membatasi pasokan perumahan dan berkontribusi terhadap masalah keterjangkauan (Brueckner et al. 2017). Penelitian terkait juga mendokumentasikan kesenjangan besar antara tinggi bangunan aktual dan layak secara ekonomi di seluruh kota, yang menunjukkan bahwa banyak wilayah perkotaan dibangun jauh di bawah potensi gedung pencakar langit (Barr dkk. 2021, Jedwab dkk. 2022, Barr dan Jedwab 2023).
Kebangkitan Kota Vertikal
Untuk memahami relevansi topik ini, ada baiknya kita mengamati bagaimana kota-kota telah tumbuh secara vertikal sejak awal abad ke-20. Inovasi seperti konstruksi rangka baja dan lift listrik memungkinkan pembangunan gedung pencakar langit pertama, dan kemajuan berkelanjutan dalam bidang teknik dan material terus mengurangi biaya pembangunan gedung tinggi (Barr dan Ahlfeldt 2020, 2022). Akibatnya, gedung-gedung tinggi telah tersebar jauh melampaui kota-kota kaya dan menjadi ciri umum pembangunan perkotaan di negara-negara berkembang.
Data kami menunjukkan bahwa sejak tahun 1970an, total stok gedung-gedung tinggi telah meningkat secara dramatis (Gambar 1), terutama di negara-negara berkembang (Gambar 2). Saat ini, gedung-gedung tinggi mewakili lebih dari 20% nilai saham real estate global dan memainkan peran penting dalam mengakomodasi pertumbuhan populasi perkotaan.
Gambar 1 Ledakan gedung pencakar langit global, 1895–2020
Catatan: Gambar tersebut menunjukkan evolusi total stok tinggi gedung (km) yang mencakup gedung tinggi di atas 55 meter (13–14 lantai).
Sumber: Ahlfeldt dkk. (2026).
Gambar 2 Revolusi gedung pencakar langit di negara berkembang, 1975–2015
Catatan: Ukuran gelembung menunjukkan perubahan total stok tinggi bangunan tinggi (km) untuk seluruh 12.877 kota di dunia yang berpenduduk sedikitnya 50.000 jiwa pada tahun 2015. Titik abu-abu kecil menunjukkan kota yang tidak memiliki bangunan tinggi. Hanya bangunan dengan ketinggian di atas 55 meter (13–14 lantai) yang dimasukkan dalam perhitungan.
Sumber: Ahlfeldt dkk. (2026).
Namun, transformasi ini terjadi meskipun banyak kota yang memberlakukan pembatasan ketat terhadap pembangunan vertikal. Batasan ketinggian, batasan rasio luas lantai, dan aturan perencanaan lainnya sering kali membatasi seberapa tinggi bangunan dapat dibangun. Kebijakan-kebijakan ini biasanya dimotivasi oleh kekhawatiran mengenai kemacetan, bayangan, atau persepsi eksternalitas negatif dari kepadatan.
Oleh karena itu, pertanyaan kuncinya adalah apakah pembatasan tersebut menghalangi kota untuk menyadari manfaat pembangunan vertikal.
Mengukur Dampak Ekonomi dari Bangunan Tinggi
Untuk menjawab pertanyaan ini, kami mengumpulkan kumpulan data global yang mencakup lebih dari 11.000 aglomerasi perkotaan dan sekitar 300.000 gedung tinggi (Ahlfeldt dkk. 2026). Tantangan utamanya adalah mengidentifikasi dampak kausal pembangunan gedung-gedung tinggi terhadap pembangunan perkotaan, karena kota-kota yang berkembang pesat secara alami dapat membangun lebih banyak gedung pencakar langit.
Dengan menggunakan pendekatan ini, kami menemukan bahwa peningkatan pembangunan gedung-gedung tinggi berdampak besar terhadap populasi perkotaan dan penggunaan lahan. Elastisitas penduduk kota terhadap tinggi bangunan agregat adalah sekitar 0,13, sedangkan elastisitas luas lahan terbangun adalah sekitar −0,16. Dengan kata lain, kota yang bangunannya lebih tinggi cenderung menampung lebih banyak penduduk dan menggunakan lebih sedikit lahan.
Revolusi Pencakar Langit dan Pembangunan Perkotaan
Hasil ini menunjukkan bahwa pembangunan vertikal memainkan peran penting dalam urbanisasi. Kota-kota yang berkembang secara vertikal dapat menampung lebih banyak pekerja di lokasi-lokasi produktif. Hal ini memfasilitasi transformasi struktural ketika pekerja berpindah dari daerah pedesaan ke pasar tenaga kerja perkotaan, dimana produktivitas dan upah biasanya lebih tinggi.
Pada saat yang sama, pertumbuhan vertikal membuat kota-kota menjadi lebih kompak. Kepadatan yang lebih besar mengurangi jarak perjalanan dan meningkatkan akses terhadap pekerjaan dan fasilitas. Dampak-dampak ini memperkuat perekonomian aglomerasi, yang secara luas diakui sebagai pendorong utama produktivitas perkotaan (Combes dan Gobillon 2015). Dengan mengakomodasi lebih banyak orang dalam wilayah perkotaan yang ada, gedung-gedung tinggi juga mengurangi kebutuhan kota untuk memperluas lahan pertanian atau ekosistem alami di sekitarnya.
Apakah Batasan Tinggi Badan Masuk Akal?
Lalu mengapa banyak kota membatasi pembangunan vertikal?
Kepadatan perkotaan dikaitkan dengan manfaat dan biaya. Meskipun kota-kota padat menghasilkan peningkatan produktivitas melalui aglomerasi, kota-kota tersebut juga dapat menimbulkan kemacetan, polusi, dan ketidaknyamanan lainnya. Oleh karena itu, batasan ketinggian dapat dipahami sebagai kebijakan yang bertujuan memitigasi eksternalitas negatif ini.
Untuk mengevaluasi trade-off ini, kami menggabungkan estimasi bentuk ringkas kami dengan model perkotaan kuantitatif yang menggabungkan perekonomian aglomerasi, biaya perjalanan, respons migrasi, dan keputusan pasokan perumahan. Pendekatan ini memungkinkan kita tidak hanya untuk mensimulasikan bagaimana kota akan merespons jika batas ketinggian dilonggarkan, namun juga untuk menyimpulkan parameter penting namun sulit diukur yang mengatur bagaimana kualitas hidup perkotaan berubah seiring dengan kepadatan.
Hasilnya menunjukkan bahwa manfaat pembangunan vertikal lebih besar daripada biaya yang terkait. Menghapuskan batasan tinggi badan yang ada akan meningkatkan rata-rata kesejahteraan pekerja sekitar 3,7% di negara berkembang dan 7,0% di negara maju, dimana pembatasan tinggi badan biasanya lebih ketat.
Keuntungan ini diperoleh melalui beberapa saluran. Pembangunan vertikal yang lebih besar memungkinkan kota-kota menjadi lebih kompak, sehingga mengurangi biaya perjalanan dan meningkatkan akses terhadap pekerjaan dan fasilitas. Pada saat yang sama, perekonomian aglomerasi meningkatkan produktivitas dan upah karena semakin banyak pekerja yang berkumpul di lingkungan perkotaan yang padat. Harga sewa meningkat sebagai akibat dari pergeseran permintaan perumahan.
Yang penting, meskipun kepadatan yang lebih tinggi dapat meningkatkan permintaan dan harga sewa perumahan, peningkatan produktivitas dan pengurangan biaya perjalanan pulang pergi lebih dari cukup untuk mengimbangi dampak-dampak ini dalam hal kesejahteraan secara keseluruhan.
Konflik Distribusi Atas Tanah
Analisis kami juga menyoroti dimensi distribusi penting dari pembatasan ketinggian. Ketika perkotaan memungkinkan pembangunan yang lebih vertikal, pasokan ruang akan meningkat, terutama di dekat pusat kota dimana permintaan paling tinggi. Perluasan ini mengurangi nilai kelangkaan lahan.
Akibatnya, pelonggaran batas ketinggian cenderung mengurangi nilai agregat tanah sekaligus meningkatkan kesejahteraan pekerja. Dalam simulasi kami, menghilangkan batasan ketinggian yang ada akan menurunkan nilai agregat tanah sekitar 3,9% di negara berkembang dan 8,1% di negara maju.
Hal ini berarti bahwa batasan ketinggian secara efektif mendistribusikan kembali pendapatan dari pekerja ke pemilik tanah. Dengan membatasi pasokan ruang kota, peraturan tersebut menaikkan harga tanah dan menguntungkan pemilik properti yang ada. Mekanisme ekonomi politik ini membantu menjelaskan mengapa kebijakan pembatasan penggunaan lahan tetap ada meskipun kebijakan tersebut mengurangi efisiensi ekonomi secara keseluruhan (Duranton dan Puga 2023).
Implikasi Kebijakan
Batasan ketinggian mungkin dapat mengurangi sebagian kesenjangan yang terkait dengan kepadatan, yang membantu menjelaskan mengapa para perencana menerapkan batasan tersebut. Namun jika peraturan tersebut terlalu ketat, hal ini dapat menghalangi kota untuk mewujudkan peningkatan produktivitas dan penghematan lahan yang terkait dengan pembangunan vertikal. Pembelajaran yang lebih luas adalah perdebatan mengenai pasokan perumahan tidak boleh hanya terfokus pada ekspansi horizontal. Mengizinkan kota untuk melakukan pembangunan mungkin sama pentingnya dalam mengakomodasi pertumbuhan perkotaan, meningkatkan akses terhadap peluang, dan melestarikan lahan yang berharga.
Ketika revolusi gedung pencakar langit terus berlanjut, para pembuat kebijakan akan menghadapi kesulitan antara mengelola biaya kepadatan dan memanfaatkan manfaat pembangunan perkotaan vertikal. Biaya dan manfaat peraturan ketinggian kemungkinan akan bertambah seiring berjalannya waktu seiring dengan kemajuan teknologi yang terus mengurangi biaya pembangunan gedung-gedung tinggi.
Lihat posting asli untuk referensi
