Undang-Undang JALAN Menuju Perumahan Abad ke-21 tampaknya akan disahkan oleh Senat. RUU tersebut berisi beberapa ide yang benar-benar bagus dan beberapa ide yang sangat populer—namun gila.
Mari kita mulai dengan ide bagus.
RUU ini akan menyederhanakan peninjauan NEPA untuk perumahan yang didukung pemerintah federal, terutama dengan memperluas pengecualian kategoris. Tinjauan lingkungan federal memang membebankan biaya nyata dan penundaan pada pembangunan perumahan, sehingga mengurangi tinjauan yang tidak perlu merupakan langkah ke arah yang benar. Keuntungan yang diperoleh mungkin tidak terlalu besar – sebagian besar peraturan perumahan terjadi di tingkat negara bagian dan lokal – namun menghilangkan gesekan adalah hal yang baik.
RUU tersebut juga akan menderegulasi perumahan manufaktur dengan menghilangkan persyaratan sasis permanen dan menciptakan standar konstruksi dan keselamatan nasional yang seragam. Amerika Serikat pernah membangun lebih banyak perumahan produksi pabrik; pada awal tahun 1970-an, menurut beberapa pihak, sebagian besar rumah baru dibangun di pabrik (bergerak atau modular). Pertumbuhan produktivitas jangka panjang di bidang perumahan hampir pasti memerlukan penggunaan konstruksi pabrik yang lebih besar. Peraturan tata guna lahan masih menjadi kendala dominan terhadap pasokan, namun penerapan manufaktur yang terukur masih merupakan hal yang baik.
Ketentuan menarik lainnya adalah Community Development Block Grants (CDBG). RUU ini memperbolehkan dana CDBG digunakan untuk membangun perumahan baru dan tidak terbatas pada rehabilitasi perumahan yang sudah ada. Peningkatan belanja pemerintah federal tidak secara otomatis menarik, namun RUU ini menambahkan mekanisme insentif yang tidak biasa.
RUU tersebut menciptakan turnamen untuk alokasi CDBG. Daerah yang melebihi median tingkat peningkatan pertumbuhan perumahan di antara penerima CDBG yang memenuhi syarat akan menerima dana bonus. Mereka yang berada di bawah median menghadapi pengurangan sebesar 10 persen. Fitur utamanya adalah penalti mendanai bonus, sehingga sistem mengalokasikan kembali uang daripada memperluas pengeluaran.
Ini adalah desain yang cerdas. Hal ini menciptakan persaingan antar daerah dan membandingkannya dengan daerah lain dibandingkan dengan target nasional yang sudah ditetapkan. Akibatnya, program ini menghargai peningkatan relatif dibandingkan kinerja absolut—struktur turnamen klasik. (Lihat Prinsip Modern untuk pengenalan teori turnamen!).
Oke, sekarang untuk ide yang populer tapi gila. Pasal 901 (“Rumah adalah untuk Rakyat, Bukan Korporasi”) membatasi pembelian rumah keluarga tunggal baru oleh investor institusi besar. Elizabeth Warren adalah sponsor RUU tersebut tetapi bagian ini hampir seluruhnya didorong oleh Presiden Trump. Trump mengeluarkan Perintah Eksekutif, Menghentikan Wall Street Bersaing Dengan Pembeli Rumah Jalan Utama, yang memutus investor rumah institusional dari asuransi FHA, jaminan VA, dukungan USDA, sekuritisasi Fannie/Freddie dan sebagainya. RUU ini melangkah lebih jauh dengan memberlakukan aturan divestasi wajib selama tujuh tahun, yang memaksa investor institusi untuk mengubah rumah sewa menjadi unit yang ditempati pemilik setelah tujuh tahun.
Tidak ada yang keberatan dengan investor institusi yang memiliki gedung apartemen. Namun ketika investor yang sama memiliki rumah untuk satu keluarga, hal itu mematahkan pikiran banyak orang. Pertimbangkan betapa anehnya logika ini jika diterapkan di tempat lain:
…semakin banyak apartemen, yang seringkali terkonsentrasi di komunitas tertentu, telah dibeli oleh investor besar di Wall Street, sehingga membuat banyak keluarga yang ingin membeli kondominium tersingkir.
Apartemen baik-baik saja, hotel baik-baik saja, tetapi entah bagaimana sebuah perusahaan yang memiliki satu rumah keluarga bukanlah hal yang Amerika. Faktanya, AS dapat menyediakan lebih banyak jenis perumahan sewa! Mengapa mengambil risiko memiliki ketika Anda bisa menyewa? Perumahan sewa meningkatkan mobilitas pekerja. Ketika penyitaan melonjak setelah tahun 2008 dan pembeli tradisional menghilang, investor institusi turun tangan dan menyerap pasokan yang terbatas – membantu menstabilkan pasar. Siapa yang memainkan peran itu lain kali?
Investor institusi hanya memiliki sejumlah kecil rumah, jadi meskipun ini merupakan ide yang bagus, hal ini tidak akan efektif. Tapi itu bukan ide yang bagus, itu hanya umpan kemarahan yang didorong oleh retorika anti-perusahaan Warren/Trump.
Apa yang dimaksud dengan “Rumah adalah untuk Rakyat, Bukan Korporasi”? – ini adalah slogan era Idiokrasi. “Makanan adalah untuk Rakyat, Bukan Korporasi,” jadi kita harus melarang Perdue Farms dan McDonald’s?
